Оренда державної сільськогосподарської землі: зміни неминучі, - коментар фахівця

Кабінет міністрів України постановою від 07 червня 2017 року №413 (далі – постанова) затвердив Стратегію удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними. Враховуючи, що останнім часом нам все частіше стали говорити, про те, що вимоги МВФ щодо зняття мораторію на вільний обіг земель сільськогосподарського значення нібито зняті, така постанова є очікуваною. Кабмін вирішив ініціювати зміни в регулюванні використання та розпорядження землями державної власності.

Наскільки ці зміни є стратегічними і ефективними покаже час. Сьогодні можна з впевненістю стверджувати, що постанова спричинить зміни в договірних відносинах при користуванні державними землями. Такі зміни будуть мотивовані виключно інтересами держави (Держгеокадастру), що може призвести до перерозподілу державного земельного банку. Прокоментувати ці новведення ми попросили досвідченого юриста, адвоката, кандидата юридичних наук Олександра Степанюка.

- Отож, Олександре, які істотні нововведення передбачені в постанові? Що в першу чергу потрібно враховувати орендарям державних земельних ділянок?

- Передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності відбуватиметься переважно на умовах оренди. Під час формування лотів для продажу прав оренди Держгеокадастр встановлюватиме строк дії договору оренди сім років та стартову ціну лота - не нижче 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Лише у разі закладки багаторічних насаджень можливе продовження дії договору оренди земельної ділянки строком до 25 років. При цьому пріоритет під час продажу прав на земельні ділянки за результатами земельних торгів матимуть особи, які використовуватимуть їх для садівництва, виноградарства та розвитку органічного землеробства.

Передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду буде здійснюватися виключно на земельних торгах (в тому числі тих, строк дії оренди яких припиняється), крім установлених законом випадків. Враховуючи некоректне формулювання даної тези в постанові, можна припустити, що і у випадку поновлення договору оренди земельної ділянки, не вдасться оминути торги. Для сінокосіння, випасання худоби, городництва передавати в оренду земельні ділянки можна буде лише за результатами земельних торгів.

Заборонено внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зменшення розміру орендної плати та/або збільшення строку дії договору оренди земельної ділянки.

Відтепер передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в оренду або поновлювати договір оренди будуть за наявності агрохімічного паспорта земельної ділянки. А Держгеокадастр вправі перевіряти не рідше, ніж один раз на три роки стан орендованих земельних ділянок на відповідність показникам агрохімічного паспорта земельної ділянки.

У разі погіршення орендарем корисних властивостей земельної ділянки, Держгеокадастр буде відмовляти у поновленні договору оренди.

- Які повноваження передбачили для Держгеокадастру?

- Основним гравцем в сфері земельних відносин визначено Держгеокадастр. Він уповноважений розпоряджатися державними землями і здійснювати державний нагляд (контроль) в агропромисловому комплексі в частині дотримання вимог земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.

Держгеокадастр та його територіальні органи повинні здійснювати державний контроль за використанням та охороною земель шляхом проведення планових та позапланових перевірок, а також за результатами моніторингу земель.

Перевірятиметься стан використання сіножатей, пасовищ та перелогів з метою виявлення фактів їх незаконного розорювання.

Держгеокадастру доручено переглянути діючі договори оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності з метою приведення їх у відповідність з вимогами законодавства та напрямами Стратегії з урахуванням Закону України “Про оренду землі”.

- Чи не планують територіальні управління Держгеокадастру збільшувати розмір орендної плати за договорами оренди?

- У зв’язку з вищесказаним, за нашою інформацією, територіальні управління Держгеокадастру найближчим часом ініціюватимуть збільшення розміру річної орендної плати за договорами оренди як мінімум до 8% від нормативної грошової оцінки земель (як прописано в постанові), а то й до 12%, тобто максимального розміру, передбаченого п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України. І вибору в орендаря, швидше за все, не буде.

Крім того, орендаря спонукатимуть розробити агрохімічні паспорти на земельні ділянки (поля). Агрохімічний паспорт земельної ділянки (поля) – документ, що містить дані щодо агрохімічної характеристики ґрунтів і стану їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами . Агрохімічна паспортизація орних земель здійснюється через кожні 5 років, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень через кожні 5-10 років і є обов’язковою для всіх землевласників та землекористувачів. Відповідно до наказу Мінагрополітики України від 20.03.2013 №198 «Про перейменування та затвердження нової редакції Положення про державну установу «Інститут охорони ґрунтів України» проведення агрохімічної паспортизації земель покладено на державну установу «Інститут охорони ґрунтів України» та обласні філії.

Отже, орендарі за діючими договорами оренди державних земельних ділянок або погодяться платити визначений розмір орендної плати і розробляти агрохімічні паспорти, або втратять перспективу поновити договір оренди. Зрозуміло, що такі новації суттєво збільшать витрати орендарів, які будуть по кишені тільки заможним сільгоспвиробникам.

Якщо ж територіальні органи Держгеокадастру дійдуть висновку, що договори оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності, укладені з порушенням вимог законодавства, зокрема у разі заниження нормативної грошової оцінки або несплати орендної плати у строки, встановлені договором, останній буде розриватися.

Поки що не зрозуміло, як діятиме Держгеокадастр в такому випадку. Адже нормативну грошову оцінку ділянки проводить не орендар і вини його в «заниженні» не може бути. А орендну плату потрібно буде вносити своєчасно, тому що зі змісту постанови випливає що будь-яке прострочення платежу є підставою для розірвання договору.

І ще одне. Державним підприємствам, установам та організаціям необхідно оформити права користування земельними ділянками, які ними фактично використовуються, у строк до 1 січня 2018 року.

- Як бачимо зміни суттєві і їх чимало, тож до чого готуватися орендарям земельних ділянок державної власності?

- З викладеного доходимо наступного висновку. Орендарям земельних ділянок державної власності потрібно бути готовим і до паперово-формальних процедур, які найближчим часом для них настануть, і до значного «здорожчення» права використання державними землями, і до перевірок територіальних органів Держгеокадастру.

В умовах «стратегічного» удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження зберегти право оренди земель державної власності мають шанс лише ті суб’єкти господарювання, що користуються послугами кваліфікованих юристів-земельників.

Довідково. Юридичний офіс Олександра Степанюка – це команда висококваліфікованих та досвідчених юристів, що спеціалізуються на бізнес – адвокатурі. Клієнтами офісу є відомі холдинги, аграрні компанії та виробничі підприємства. Адвокатська практика здійснюється по напрямках: земельне право, правовий супровід підприємницької діяльності, кредитні спори (в тому числі щодо іпотеки та застави), спори щодо права власності на нерухомість, корпоративне право, спори з органами влади та місцевого самоврядування. Більше інформації на сайті http://oslawoffice.com.ua

Телефони для довідок: 0673779900, 0671228833.