Заморожені будівництва, продаж однієї квартири кільком покупцям, фіктивні фонди — все це реальні ситуації на ринку нерухомості. Більшість можна попередити на етапі перевірки. Адвокат з нерухомості у Львові допоможе оцінити документи і ризики. Ось мінімальний чеклист, який варто пройти до зустрічі з менеджером відділу продажу.

Документи на землю

Перш ніж дивитися рендери та планування — перевірте на чому будують. Через Державний реєстр речових прав (онлайн, безкоштовно) перевірте три речі:

  • Хто власник або орендар ділянки — та сама компанія, що продає квартири, чи інша юридична особа?
  • Цільове призначення ділянки дозволяє житлове будівництво?
  • Немає арештів або обтяжень на земельну ділянку?

Земля оформлена на іншу компанію або цільове призначення не збігається — введення будинку в експлуатацію може не відбутись.

Дозвільна документація

Законне будівництво починається з дозволу або декларації про початок будівельних робіт. Перевірте через Єдиний реєстр документів у сфері будівництва (e-construction.gov.ua):

  • Дозвіл або декларація про початок будівництва зареєстровані на цей об'єкт?
  • Кількість поверхів і квартир у дозвільних документах збігається з тим, що рекламують?

Будинок без дозволу або з порушеннями проекту ризикує не пройти введення в експлуатацію — і ви не отримаєте право власності.

Забудовник як юридична особа

ЄДР (Мін'юст): статус компанії, дата реєстрації, хто директор. Компанія зареєстрована місяць тому і вже продає квартири — тривожний сигнал.

Реєстр боржників: чи відкриті виконавчі провадження проти забудовника?

Реєстр судових рішень: чи судяться покупці з попередніх об'єктів цього забудовника і за що саме?

Окремо перегляньте попередні об'єкти забудовника: чи здані в строк, чи є скарги мешканців.

Схема продажу та договір

В Україні квартири в новобудовах продають через ФФБ, за договором купівлі майнових прав або через переуступку. Будь-яка схема повинна передбачати реєстрацію обтяження на об'єкт на вашу користь — щоб ту саму квартиру не продали кільком покупцям одночасно.

У договорі зверніть увагу на чотири пункти:

  • Конкретна дата передачі квартири чи розмите "орієнтовно у IV кварталі"?
  • Передбачена відповідальність за прострочення — пеня або штраф?
  • Чи може забудовник в односторонньому порядку змінити планування або площу?
  • Які строки і умови повернення коштів при розірванні договору?

Розмиті формулювання у всіх цих пунктах — завжди на користь забудовника, а не покупця.

Коли варто звернутись до юриста

Самостійна перевірка — обов'язковий мінімум. Але незрозуміла схема продажу, нетипові умови договору або сумніви щодо документів — привід звернутись до юриста. Перевірка до підписання коштує значно менше ніж судовий процес після.

Матеріал підготовлено за підтримки адвокатського об'єднання Harmata & Partners — юридичний супровід угод з нерухомістю у Львові та по всій Україні.